【天帆律师分享典型案例(7)】违反预约合同的赔偿责任可以适当考虑本约履行的可得利益

【天帆律师分享典型案例(7)】违反预约合同的赔偿责任可以适当考虑本约履行的可得利益

作者:tian    发布时间:2022-06-18    浏览量:

赵金斗 江苏天帆律师事务所

 

 
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分享要点
 

“最高人民法院民一庭意见:预约合同违约责任损害赔偿适用合同法违约责任一般原则,损害赔偿责任范围包括因违约行为造成的全部损失,损失数额难以计算的,应在合同当事人签订预约合同可预见范围内,以损失填补为原则,综合考虑违约方的过错程度、守约方的履约情况、合理的成本支出、本约合同机会成本损失及预约合同内容、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等涉及未签订本约合同的原因要件等因素,酌情判定损失数额”。【摘自最高人民法院民一庭编《民事审判指导与参考(总第79辑)》P138-143“指导性案例”最高人民法院民一庭编写的《商品房买卖预约合同损害赔偿责任范围的认定》】

 

裁判时间
 

二〇一九年六月二十八日

 

裁判文书
 

最高人民法院(2019)最高法民申2826号民事裁定书(审判长万挺、审判员张纯、潘杰)

 

案件名称
 

黄文贵、北京宁科置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督案

 

裁判摘要
 

最高人民法院经审查认为,“关于《定制开发协议》解除后赔偿数额应如何认定。

 

首先,预约合同以未来签订本约合同为目的,预约合同的意向购房人所支付款项的性质和数额均与商品房预售合同中的房屋交付的对价相距甚远,故基于预约合同与本约合同的合同目的和对待给付的内容不同,除非合同另有约定,根据权利义务对等的原则,预约合同的违约责任不能等同于本约合同违约责任。本案中,黄文贵原审诉讼和申请再审请求参照合同相对方所获房屋溢价(获益)确定损失数额,并无合同依据和法律依据,不予支持。

 

其次,签订预约合同并不等同于必然签订本约合同,本约合同的签订与否仍具有不确定性,双方当事人正是基于客观上签订条件、时机不具备或者主观上特殊的考虑,才签订预约合同而非直接签订本约合同,双方当事人对此均应有所预见。如因客观情况发生变化不能签订本约合同,合同双方应遵循诚实信用原则,在明知或应知上述情形发生时应采取适当措施防止损失扩大,否则无权就扩大部分的损失主张赔偿。本案中,关于损失时间节点的认定问题,二审认定并无不当。理由如下:结合唐美兰意向购买的房屋系位于商业园区定制开发的办公业态产品,《定制开发协议》第二条约定的商品房的用途为“办公”,以及唐美兰一次性意向购买包括9个楼层建筑面积8千余平米房屋等事实,可以看出唐美兰意向购买涉案房屋并非用于居住等基本生活保障用途,判断投资性购买的标准与是否首次购房无关,二审认为唐美兰系投资性购房人并无不当。其次,《定制开发协议》中对于将来要签订商品房预售合同虽有约定,但《定制开发协议》第七条已明示案涉房地产项目尚未取得规划验收批准文件等情况,投资性买受人对案涉房产交易固然可以产生合理的信赖,但其对交易中存在的风险和不确定因素亦应属于明知。在出卖人取得预售许可等销售条件具备之后,买受人应当积极联系签订商品房预售合同事宜,为一般防控风险的通常做法。故,二审判决关于唐美兰称其在2016年6月30日之前完全不知情且其从未向宁科置业公司催促或询问不合常情的认定,并无不当。此外,本案二审审理时,宁科置业公司举示了杨言平的证人证言以及另案黄玉成的询问笔录,证明在购房政策变化之时,即2014年4、5月份已经及时通知不符合条件的自然人购房者协商善后事宜,黄文贵对上述情况不予认可,主张其在2016年6月30日之前并不知晓上述政策变动,黄文贵对其主张未能举示相应的证据,且唐美兰本人亦未能出庭进一步证实。二审对黄文贵上述主张不予支持,亦无不当。

 

第三,签订预约合同对于意向购房人而言,可以支付较少比例的金额、以当时的市场价格获取未来签订预售合同的机会,而对于出卖人而言,在不具法定销售条件之时就可以回笼部分开发资金,故唐美兰与宁科置业公司签订具有预约合同性质的《定制开发协议》符合双方利益。如本约合同没有签订,结合《定制开发协议》第十四条关于违约一方承担违约责任赔偿实际损失的约定,二审向黄文贵释明关于履行利益的主张不能成立,且认定预约合同的违约责任可以酌情考虑机会损失,符合损失填补原则,并无不当。

 

对于因不能实现签订本约合同的机会损失如何赔偿的问题,主要应当衡量预约合同内容及履行状态、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素(如鼓励投资还是遏制炒房)等未签订本约合同的原因要件。二审依据宁科置业公司向原审法院提交的昌平园管委会拟定的《中关村科技园区昌平园重点功能区产业准入办法(征求意见稿)》、该公司编制的《TBD云集中心商务园区准入暂行管理办法》及相关内部往来函件,认定案涉项目的公建部分以其自行持有为原则,只有得到昌平区政府的同意才能对外转让;依据该约定,昌平区政府既有权不同意案涉房屋转让,也有权设定转让的条件(包括受让人的资格)。即,宁科置业公司房屋销售行为除受法律调整之外,还受其他客观条件制约。宁科置业公司未与唐美兰签订预售合同,应承担《定制开发协议》的违约责任,但没有充分的证据证明该公司缺乏签订本约合同的主观意愿,亦没有证据证明宁科置业公司在相同时期曾将涉案商业园区内的类似物业售予个人,综合上述情况,二审参照2013年12月至2014年6月期间的北京市住宅销售价格指数酌定黄文贵的机会损失。二审在综合考虑各方面因素进行裁量,无论是记取的时间范围还是参考的销售指数,均无明显不当,在合理范围内的自由裁量均难以提起再审。黄文贵关于二审判决赔偿300万元无法填补其损失的再审申请理由,缺乏事实依据,本院不予支持。”

 

分享律师简介
 
赵金斗,江苏天帆律师事务所主任,宿迁市第五届、第六届人大代表,淮安仲裁委仲裁员,江苏省财政厅首批PPP专家。
 
主要业务领域:(1)企业和政府常年法律顾问,以及PPPEPC等专项顾问业务;(2)合同、物权、公司等各类商事诉讼、仲裁业务;(3)企业重整清算业务。

 

 
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